Verás, esta es la eterna cuestión:
Compro con deuda.
No compro con deuda.
Ya te avanzo que no pretendo sentar cátedra (ni hoy ni nunca), pero he visto unas cuantas operaciones y creo que te va ayudar.
Vamos al lío.
¿En qué momento creo que es recomendable comprar con deuda?
En aquellas operaciones que vayan destinadas a mantenerlas en patrimonio.
Por ejemplo, ese piso que quieres alquilar a estudiantes o a un matrimonio nigeriano.
Pero, solo para mantener en patrimonio.
El coste de oportunidad de invertirte en, por ejemplo, 100k, cuando lo puedes hacer en unos 20k, es una burrada.
Son dos pisos más -mínimo- con el mismo capital y multiplicando el cash flow.
Ahora bien..
‘‘Es que yo quiero hacer crecer mi patrimonio de manera activa’’
COMPRA SIN DEUDA.
Pero no compres nada para mantenerlo en cartera.
Utiliza tu dinero para hacer flips, R2R o mételo en un REIT.
Pero si compras sin deuda tienes dos situaciones:
Agilidad en la operación. Puedes apretar el precio a cambio de cerrar antes. Esto supone un margen de maniobra adicional.
No dependes de absolutamente nadie para darle viabilidad a tu idea.
Estas cosas pueden ser ventajas o inconvenientes.
Sin embargo, lo que para mi supone un inconveniente es quedarme sin 100k en el banco por decir que no tengo deuda y generar 600€/mes.
Ahora, si compro por 100K, reformo por 20k y vendo por 160k en 4 meses…
Es un aliciente.
Pero para eso tengo definido mi exit.
Y además, voy con conocimientos previos.
¿Y sabes por qué no recomiendo la financiación para operaciones que no sean patrimoniales?
Por lenta
Por cara
En primer lugar, una obra de lavado de cara son 2/3 meses.
Si a eso le añadimos, 45 días mínimo de financiación y el periodo de 14 días de arras…
Mínimo.
Luego van los costes asociados a una compra con financiación.
Tasador, gestoría, registro; cancelación registral; tasa de apertura, penalización por amortización anticipada…
Una pasta.
Y, entonces, surge la cuestión más repetida en mis MD de X en los últimos meses:
Tío, quiero hacer un flip pero no tengo dinero.
La idea es cojonuda.
La ejecución, si no sabes de que va el tema, un suicidio.
Y mientras reflexionas..
La semana que viene te doy mi opinión sobre esto.